Предварителен договор. Иск за обявяване на сключен предварителен договор за окончателен

През 2020 и 2021 г. покупко-продажбите на недвижими имоти, леки коли и други материални активи, на пук на всякаква логика, се повишиха и гражданският оборот в страната определено се ускори, въпреки прогнозите за преустановяване на сделките, каквито много специалисти прогнозиха. В тази връзка предварителния договор се е превърнал в един от най-често използваните варианти между контрагентите за подсигуряване на сделката още преди купувачът/ възложителят да се снабди с всички нужни парични средства за осъществяване на окончателната сделка.

Именно поради честото използване на предварителния договор, настоящата статия е посветена на тази тема.

Правната регламентация на предварителният договор е в чл. 19 от ЗЗД, чл. 362 и чл. 363 от ГПК. Този договор има за цел да подготви сключването на друг договор, наричан в практиката окончателен. Той подготвя сключването на различни видове окончателни договори - продажба, прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за гледане и издръжка, замяна, наем, заем, влог, залог, ипотека, спогодба, делба, договори, учредяващи различни видове вещни права и др. 

Сключването на предварителен договор за дарение според съдебната практика обаче е недопустимо, като се приема, че предварителен договор за дарение е нищожен, предвид същността на договора за дарение като договор, пораждащ незабавно действие. Нищожният предварителен договор не поражда никакви правни последици - на основание чл. 34 от ЗЗД всяка от страните по договора е длъжна да върне на другата всичко, което е получила по него. В българската съдебна практика предварителният договор се разглежда предимно във връзка с прехвърляне на недвижими имоти и вещни права върху тях, но въпреки това, както бе споменато по-горе се ползва и за всички други видове облигационни сделки.

Съгласно чл. 19, ал. 2 от ЗЗД това съглашение трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Така например, при най-често сключвания в практиката предварителен договор - за продажба на недвижим имот, съществени условия са вещта и цената. Вещта трябва да е индивидуализирана в достатъчна степен, за да може съдът с решението си да замести окончателния договор.

В него може да включат и различни видове допълнителни клаузи - за начин на предаване на вещта, начин на плащане на цената, клаузи за неустойки, задатък и др. Той трябва да отговаря на общите условия за действителност на договорите, установени в чл. 26 - 33 от ЗЗД и да съдържа общите елементи на договора - съгласие, основание и предмет.

Каква трябва да е формата на предварителния договор?

По правило предварителният договор е неформален договор. Писмената форма не е елемент за действителността на договора. Съгласието на страните може да бъде дадено и в устна форма. Съгласно чл. 19, ал. 1 от ЗЗД предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма. В този случай писмената форма е условие за действителност на договора. Нотариална заверка на подписите на страните не е необходима, но ако все пак се направи, тя дава възможност на страните по договора да го използват като извънсъдебно изпълнително основание при евентуално неизпълнение на задълженията по него и връщане на дадените по договора суми. На основание чл. 37 от ЗЗД ако предварителният договор има за предмет недвижим имот и същият се сключва от пълномощник, пълномощното трябва да бъде

писмено.

Важни особености около сключването на предварителен договор.

Съгласно Тълкувателно решение на ВКС № 3 от 2013 г. сключването на предварителен договор не съставлява действие на придобиване или отчуждаване по смисъла на чл. 137, ал. 1, т. 7 от ТЗ, но доколкото всяка от страните има право да иска обявяването му за окончателен, следва да се приеме, че липсата на решение на Общото събрание по смисъла на чл. 137, ал. 1, т. 7 от ТЗ не опорочава предварителният договор и не е пречка за обявяването му за окончателен. Тоест ако управител на търговско дружесто подпише предварителен договор за покупко-продажба с друга страна и не изпълни задължението си в предвидения в договора срок, ще е застрашено от възможността изправната страна да депозира иск за обявяване на предварителния договор за окончателен, въпреки липсата на такова решение от общото събрание на дружеството.

Безспорно признато в правната теория е, че предварителният договор няма вещноправен ефект - той не прехвърля право на собственост. В същия смисъл е и Решение № 1780/31.10.2001 г. на ВКС по гр. д. № 2006/2000 г., V г. о., съгласно което "предварителният договор не представлява разпореждане с имущество, защото не прехвърля собственост, и затова съгласието на съпругата не е елемент от фактическия състав".

Предявяване на иск за сключване на окончателен договор

На основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор. Този иск може да бъде предявен от добросъвестната страна по предварителния договор, която е изпълнила своето задължение или е готова да го направи. В такъв случай, договорът ще се счита сключен в момента, в който решението влезе в сила.Тъй като решението на съда по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД замества несключения окончателен договор, в диспозитива на решението си съдът е длъжен за възпроизведе клаузите на предварителния договор. Съдебното решение има силата на нотариален акт и е едно от изключенията в правото - то е документ за собственост и се вписва в службата по вписвания. 

Основна предпоставки за предявяване на този иск са следните:  

1/ Първата и най-важна предпоставка за съществуването на правен интерес е наличие на валиден предварителен договор между страните. За да бъде действителен сключеният предварителен договор, както се посочва и по-горе следва да съдържа основните и съществени условия по окончателния договор. Ако предварителният договор е нищожен, то същият не може да даде основание за уважаване на иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, но може да послужи като основание за защита по реда на чл. 12 от ЗЗД, напр. 

2/ Втората предпоставка за наличие на правен интерес за предявяване на иск по чл. 19 от ЗЗД е липсата на сключен окончателен договор между страните и готовността на ищеца да изпълни изцяло своето задължение, ако не го е направил още със сключване на предварителния договор.

При всички случаи, за да се поиска обявяването на предварителния договор за окончателен, следва да е настъпил падежът на задължението за сключването на окончателния договор, иначе искът ще се отхвърли като преждевременно заведен и поради това - неоснователен.

Да са налице особените изисквания за сключването на окончателния договор. Тъй като съдът е длъжен да провери дали всички условия, които законите изискват за сключване на окончателния договор са спазени, то е необходимо, за да може да се постигне решение, с което искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД да бъде уважен, да са налице и тези изисквания. Напр. продавачът на имота да е негов собственик, което се проверява от съда, както би се проверило и от нотариуса, ако доброволно бе сключен окончателния договор, липсата на публични задължения по повод имота или моторното превозно средство у прехвърлителя - чл. 264 от ДОПК и т. н.  Проверката за спазване на тези изисквания се прави към момента на приключване на устните състезания и е възможно ищецът да не знае, че изискванията спрямо ответника не са налице, когато се предявява иска. В такъв случай, той ще може да се защити в отделно производство по реда на чл. 12, чл. 42 или чл. 55 и сл. от ЗЗД, в зависимост от конкретната хипотеза, ако искът му по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД бъде отхвърлен, а при наличие на публични задължения у ответника, да заплати същите, за да осуети отхвърлянето на иска си.

1. Каква е погасителната давност на този иск?

Давността при исковете по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е пет години, като началото на този срок тече от момента на сключване на предварителния договор. Давността за връщане на платената при подписване на предварителния договор цена на недвижимия имот започва да тече от влизане в сила на решението, с което е отказано да се сключи окончателен договор.

1. Специфики на иска по чл. 19 от ЗЗД. Вписване. Необходими документи.

Исковата молба се подава в деловодството на съда с препис от нея и доказателствата за ответната страна. Искът за сключване на окончателен договор по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД трябва да съдържа изложение на фактите по подписване на предварителния договор, както и обстоятелства, поради които не е сключен окончателния договор. Как е проявено бездействието, дезинтересирането или отказа от страна на ответника. С приложените към исковата молба доказателства следва да се установява, че ищецът е изпълнил всички свои задължения по предварителния договор. Ако е уговорено задълженията да се изпълняват при сключване на окончателния договор, съдът ще му предостави двуседмичен срок от влизане на решението в сила да ги изпълни.

Ако в предварителния договор се съдържат клаузи за неустойки или друг вид обезщетение за неизпълнение, ищецът може да направи искане да се установи, че страните са уговорили неустойка в определен размер при неизпълнение на задължението за сключване на окончателен договор и искане за нейното присъждане. Възможно е да се уговори и друго обезщетение - напр. мораторна лихва върху парично задължение, дължимо от ответника при сключване на окончателния договор.

Исковата молба по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, когато окончателният договор има за предмет учредяване, прехвърляне или прекратяване на вещни права върху недвижими имоти, подлежи задължително на вписване - чл. 114, ал. 1, б. "б" от ЗС и чл. 4 от ПВ, защото до вписването й на ищеца могат да се противопоставят всички права на трети лица върху процесния недвижим имот. При конкуренция между предварителни договори ще бъде предпочетено лицето, което първо е вписало исковата молба по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Вписва се и съдебното решение, с което искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД се уважава. Вписването на исковата молба е условие за нейното разглеждане. Невписаната искова молба на това основание ще бъде оставена без движение до вписването й - чл. 114, ал. 4 от ЗС.

Предвид факта, че искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е конститутивен, тежестта на доказване пада върху ищеца. Той следва да докаже, както наличието на предварителен договор за сключване на конкретния окончателен договор, така и изпълнението на задълженията си по предварителния договор, ако такива са поети и е следвало да се изпълнят преди сключването на окончателния договор. 

Към днешна дата е образувано Тълкувателно решение на ОСГТК на ВКС по изключително важен въпрос, касаещ това дали може бъде обявен за окончателен договор по иск на купувач, който не е платил цялата цена по предврителния договор.

В случай, че имате казус, свързан със сключване на предварителни договори, можете да се свържете с мен на имейл: kantora@mavrov.bg или на телефон: 0899794555.