ПРИДОБИВАНЕ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ ЧРЕЗ ПУБЛИЧНА ПРОДАН

Всички сме наясно, че имотите, които са обявени за публична продан от съдебните изпълнители, принадлежат на лица, които са задлъжнели към своите кредитори и след преминаване през избрана от тях съдебна процедура, са се сдобили с изпълнител лист, обективиращ тяхното вземане. След сдобиването с въпросния изпълнителен лист е образувано пред съдебния изпълнител дело и посредство имуществена справка на собственика на имота и задължено лице, е установено, че той притежава недвижимо имущество, което е секвестируемо /подлежащо на принудително изпълнение/. Разбира се, съществувах и хипотези, в които обявените имоти са собственост на други лица. Това обикновено се случва, когато трето лице е ипотекарен длъжник по договора с кредитора.

Настоящата статия е насочена към интересуващите се да закупят имот на публична продан и не анализира въпросите свърани с това кога може един имот да бъде продаден чрез този способ и кога – не.

Първа стъпка, за да се стигне до организиране на публична продан е извършването на опис на въпросния недвижим имот. В тази връзка съдебният изпълнител описва посочения от взискателя /кредитора/ имот, след като се увери, че той е бил собственост на длъжника към деня на налагане на възбраната. Проверката на собствеността се извършва чрез справка в данъчните или нотариалните книги или по друг начин, включително чрез разпит на съседи.

По смисъла на чл. 485 от ГПК съдебният изпълнител назначава вещо лице за определяне на стойността на имота. Вещото лице трябва да е вписано в регистъра на независимите оценители по Закона за независимите оценители или в списъка на специалистите, утвърдени за вещи лица по реда на Закона за съдебната власт. Заключението на вещото лице се съобщава на страните, които в 7-дневен срок могат да го оспорят. При оспорването, оспорващата страната посочва вещо лице, което отговаря на споменатите по-горе изисквания, за да изготви повторно заключение и внася разноски за извършването му, в противен случай повторно заключение не се извършва. Важно е да се подчертае, че при две и повече оценки стойността на имота се определя като средноаритметична стойност от всички оценки.

Съдебният изпълнител е длъжен след изтичането на една седмица от описа да изготви обявление за проданта, в което посочва собственика на имота, описание на имота, ипотекиран ли е той, има ли установени към момента на възбраната ограничени вещни права върху имота, вписани искови молби, възбрани и договори за наем, цената, от която ще започне проданта, и мястото и деня, в който ще започне и ще завърши проданта. Всяка публина продан се обявява в сайта: https://sales.bcpea.org, както и в сградата на Районния съд по местонахождението на имота.

1. Началната цена на имота, от която да започне наддаването, е 80 на сто от стойността на имота, като при първата публична продан не може да е по-ниска от данъчната оценка на имота, когато такава е определена.

2.В наддаването може да участват български или чуждестранни лица, както и дружества. Нямат право да участват – длъжникът, неговият законен представител, управителите на продаваното имущество / ако има назначени такива/, съдебният изпълнител, както и служители от кантората му, съдии, прокурори и следователи.

Наддавателни предложения и участие в публина продан.

Ако сте си харесали недвижим имот, може да направите предложение за неговото закупуване. За участие в търга е необходимо да внесете 10 % от обявената първоначална цена по специална сметка на съдебния изпълнител. Към наддавателното предложение се прилагат следните документи:

• декларация за произход на средствата;

• вносна бележка за внесена от вас такса за участие в търга;

• копие от личната ви карта/извлечение от Търговския регистър;

Въпросните документи, ведно с наддавателното предложение се слагат в затворен бял плик и се подават в Районния съд, където се намира имота..Срокът за наддаване е едномесчен, считано от датата на издаване на обявлението на съдебния изпълнител. 

В първият работен ден след изтичане на едномесечния срок, частният съдебен изпълтел отваря в Районния съд всички постъпили наддавателни предложения. Прочита пред наддавачите предложенията и им отправя запитване дали имат желание да наддават устно / всяко устно наддаване може да е в размер на един задатък- платили сте 10% от стойността на имота.

След приключване на устните наддавания, съдебният изпълнител обявява за купувач лицето, направило най-високо наддавателно предложение. В 7 - дневен срок от деня на отваряне на наддавателните предложения, купувачът трябва да внесе по сметка на съдия изпълнителя предложената цена, като се приспаднат дадените първоначално 10%.

N.B. В случай, че купувачът не внесе предложената от него сума в този срок, частният съдебен изпълнител кани следващия по ред купувач, направил предложение, до изчерпване на всички наддавачи.

Когато купувачът внесе предложената сума, съдебният изпълнител издава постановление за възлагане, което постановление е еквивалент на нотариален акт. Иначе казано това е титулът за собственост на купувача и съответно едва от този момент се приема, че наддавачът е станал собственик на имота. Тук трябва да се обърне внимание и на факта, че това постановление за възлагане може да бъде обжалвано, тоест има възможност да има някакво забавяне преди влизане в сила на постановление за възлагане.

След този момент, купувачът се въвежда във владение от съдебния изпълнител, за което се съставя протокол.

Трябва да се подчертае, че имотите, придобити на публина продан се придобиват без вещни тежести. Единствено, ако има учредено право на ползване- то се запазва. В практиката същестува и противоречива практика по отношение на сключените договори за наем, като именно в тази връзка ви съветвам да се консултирате с адвокат, преди да придобиете чрез тази процедура имот.

В случай, че имате желание да закупите имот чрез публина продан, можете да се свържете с мен за консултация и съдействие по изготвяне на документите на телефон: 0899794555 или на имейл: kantora@mavrov.bg