Какво представлява ипотеката?

Ипотеката е изключително прилаган правен институт в сферата на кредитирането и финансите. С нея кредитора цели да гарантира допълнително отпуснатия заем, тъй като дори клиентът да е с висок и доказан доход, не е сигурно, че това обстоятелство няма да се промени в следващите пет до двадесет години, какъвто е обикновеният период на жилищните кредити. Именно, поради тази причина банките търсят по-голяма правна сигурност като предоставят малко по-ниски лихвени нива за ипотечни кредити, а получавайки учредена ипотека, се снабдяват с многократно по - голяма сигурност в случай, че клиентът спре да обслужва редовно заема си. По този начин банката гарантира в много по-голяма степен възможността си да възстанови предоставената на заемателя главница. Въпреки изложеното, смятам че болшинство от заематели не са напълно наясно какво представлява в същността си ипотеката. Именно поради това, настоящата статия е посветена на правните характеристики на ипотеката.

Какво представлява ипотеката?

Ипотеката представлява вещно обезпечение, защото активът, който служи за гарантиране на вземането на банката, винаги е вещно право върху недвижим имот. Предмет на ипотеката, съгласно чл.166 ЗЗД, е недвижим имот. Ипотеката като вещно обезпечение предоставя на банката/кредитора/ възможността да се удовлетвори предпочитано и с привилегия пред другите кредитори от един недвижим имот. Само от недвижим имот. Тоест банката или кредиторът не става собственик на имота, както много хора смятат. Собственик продължава да бъде лицето, която притежава имотът и преди учредяване на ипотеката върху него, просто същият имот има тежест върху себе си. Недвижимата вещ може да бъде прехвърляна, но дори и да бъде продадена остава с тази тежест, до окончателното погасяване на задължението, за което е учредена. Тоест тя е неделимо обезпечение, както и залога. Това следва от чл.150 ал.2, където законодателят е предвидил: „Ако задължението се раздели между наследниците на длъжника, залогът и ипотеката продължават да тежат за цялото задължение върху цялата вещ или върху всички вещи, дори когато те са поделени между наследниците."

Съществува и едно изключение относно посоченото по-горе определение, че ипотеката се учредява само върху недвижими имоти. Съществува и ипотека върху морски кораби, наричана още мобилярна ипотека, но тя не е предмет на тази статия.

Кой може да бъде ипотекарен длъжник?

Въпреки, че законодателят е предвидил три вида ипотеки, а именно - законната, едностранна и договорна, последната е най-често използвана в практиката. При нея собственикът на недвижим имот и кредиторът на едно вземане, което има срещу собственика на имота или срещу трето лице, сключват договор, по силата на който се учредява ипотека за обезпечаване на вземането. Учредяването се извършва с нотариален акт, а страни при договорната ипотека са собственикът на имота и кредитора. Или иначе казано, не е нужно собственикът на имота, върху който ще се учредява ипотека да е длъжникът. Възможно и често случващо се в практика е да е трето задължено лице. Най-честият пример за това са случаи, в които родители ипотекират като обезпечение личното си имущество, за да бъде финансирана бизнес идея на децата им от банка или, за да купят друг имот, който се придобива на „зелено“.

Кога ипотеката поражда правните си последици?

За възникване на ипотеката е нужно вписване в Имотния регистър към Агенция вписвания, тоест ипотеката има конститутивен ефект. Това е различието в сравнение с вписването на прехвърляне на недвижим имот, където продажбата е действителна и без нотариалният акт да бъде вписан. Ипотеката въобще не съществува преди да бъде вписана. Именно това е една от причините нотариусите да задържат нотариалните актове за собственост на ипотекарните длъжници – с цел превенция от учредяване на втора или трета под ред ипотека върху същия имот в период от 1-2 дни преди вписването на нотариалният акт за учредяване на договорна ипотека.

В случай, че имате казус, свързани с ипотечен кредит или имате намерение да кандидатствате за ипотечен кредит в банка, можете да се свържете с мен на имейл: kantora@mavrov.bg или на следния телефон: 0899794555.