Какво представлява ескроу договорът (escrow)?

Eскроу договорите в България стават все по-популярни, предвид желанието на хората да имат по-голяма сигурност при сключване на контракт с по-голяма стойност. Това е така, тъй като хората нямат особено голямо доверие помежду си, в институциите и към нотариусите. Но какво всъщност представлява ескороу договорът и защо е изключително полезен и все по-приложим в българската действителност?

Това е договор, с който се предоставя държането на някаква вещ или документ на едно трето лице до сбъдване на предварително уговорени условия между други две страни. Освен като ескроу договор, той е познат и като договора за сметка под условие. Този тип договор е тристранен, както бе споменато по-горе. В практика започва все повече да се налага като стандарт при покупко-продажбата на недвижим имот, тъй като създава доверие и носи сигурност и на двете страни по сделката.

Обикновено банка е третата страна по т. нар. ескроу договор, тъй като финансовите институции предлагат този вид услуга. В същина след сключване на договора за сметка под условие между продавача, купувача и банката, се открива доверителна сметка от финансовата институция, като се приема, че банката е независима трета страна по това правоотношение. При изпълнение на договорните условия тя държи уговорена между купувача и продавача сума, която следва да се преведе по откритата от банката сметка във връзка с предстояща покупко-продажбата на недвижим имот. След извършване на прехвърлянето и всички договорени условия се изпълнят, паричната сума се изпраща на продавача.

Каква защита всъщност предлага ескроу сметката, когато се прилага при покупко - продажба на имот?

В общия случай покупко-продажбата на недвижим имот минава през следните етапи: 1/ Превеждане на задатък от страна на купувача във връзка с предварителен договор за покупко-продажбата на недвижим имот. 2/ Подписване на окончателен договор - нотариален акт, след като продавачът се снабди с всички нужни документи. 3/Плащане на договорената продажна цена. 4/ Вписване на нотариалния акт от страна на нотариуса в Имотния регистър и 5/предаване на владението на имота.

Така купувачът превежда цялата сума на продавача преди нотариусът да извърши вписване на нотариалния акт в Имотния регистър, с което сделката става противопоставима на трети страни. Това носи риск за купувача, тъй като имотът може да се окаже междувременно вече продаден или обременен с тежести. Иначе казано - възбранен или ипотекиран в полза на трето лице, преди да се впише покупко-продажбата на Имотен регистър.

Именно този проблем се разрешава чрез ескроу сметката или доверителната сметка, като хронологията на събитията, при сключване на такъв договор е следната: купувачът превежда сумата по ескроу сметката, като тя остава блокирана, докато продавачът не изпълнил условията по договора, а именно да бъде вписана покупко-продажбата в Имотния регистър и да бъде предоставено удостоверение за тежести, от което да е видно, че няма такива върху имота. Едва след предоставяне на тези документи от страна на продавача, паричните средстава се отпускат по негова лична сметка. Обикновено страните уговарят срок от 30 до 60 дни от подписване на договора за ескроу да се предоставят посочените документи, като в противен случай задълженията за двете страни отпадат, а паричните средства се възстановяват на купувача.

Така ескроу сметката има предимства и за двете страни - купувачът е спокоен, че той е единственият пълноправен собственик на имот, който не е обременен с вещни тежести, а продавачът, от друга страна, е уверен, че купувачът разполага с цялата договорена сума и тя ще му бъде преведена, при коректно изпълнение на договорените условия.

Този тип договор може да се приложи и при сделка на „зелено“. В този случай, ще бъде уговорено покупната сума да се отпуска на етапи. Примерно при сключване на предварителен договор десет процента от стойността на имота, при издаване на акт 15 – още 10% от цяла стойност. След това, при издаване на Акт 16 още двадесет процента и след прехвърляне чрез нотариален акт на недвижимия имот на купувача останала част от шестдесет процента. Разбира се, начинът на плащане може да бъде и различен и при други условия, но без значение за какъв договор става въпрос, ескроу-а предоставя по-голяма сигурност за страните.

Такъв тип договор под условие може да бъде използван и за инвестиционни цели или при договори за покупко-продажби на софтуерни приложения, като се отпускат парите отново на етапи и при уговорени условия. Това ще гарантира и за двете страните, че необходимите средства са осигурени, но и, че работата ще бъде изпълнена, като в противен случай няма да бъде трудно събирането на недължимо заплатените суми.

Важно за този тип договор е да бъде изготвен прецизно и от експерт, запознат с целия процес и всички приложими правни аспекти. В случай, че имате нужда от консултция по сходен въпрос можете да ме потърсите на телефон: 0899794555 или на имейл: kantora@mavrov.bg

Автор: Мартин Мавров