Основни аспекти при сделките с недвижими имоти.

Сделките с недвижими имоти днес са в центъра на гражданските и търговските отношения. Това може да се обясни много просто. Човекът има напълно натурална нужда да има свой дом или късче земя за себе си. Те му дават сигурност и спокойствие. Затова такива сделки са в основата на човешкия живот от стотици, дори хиляди години. Но няма да се фокусирам върху историческия им аспект. Необходимо е, преди да започнем с изложението да отговорим на два конкретни въпроса. За кого е предназначена статията и какво можем да открием в нея?

Искам да отбележа, че статията цели да внесе яснота относно сделките с недвижими имоти във вижданията на ежедневния читател, който не се е подготвял години по право. А съдържанието е свързано с това какви са основните аспекти, които едно лице следва да има предвид, ако иска да се справи със сделката. Статията не дава заявка за достатъчност относно  дадена сделка, тъй като за различните сделки и казуси има специфики, но ще се опитам да отбележа общата основа, от която може да се тръгне подготовката за една сделка.

1. Как се сключва сделка с недвижим имот ?

Отговорът на този въпрос се крие в Закона за задълженията и договорите. В чл. 18 се казва следното: „Договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт.“ Законодателят е предвидил най-строгата възможна форма за извършването на такива сделки, тъй като те са с голям материален интерес и следователно следва да имаме високо ниво на сигурност при сключването им. Нотариусът, който изберете за изповядване на сделката, ще прегледа аспектите, които ще засегна по-долу и ще изисква документи свързани с тях. Именно писмените доказателства ще бъдат правната обосновка за изводите на нотариуса и изповядване на сделката. Разбира се, освен тях, нотариусът ще прегледа и специфичните изисквания на закона за нея, други фактори като: представителство, дееспособност и т.н., както и ще потвърди със страните по сделката, че действат по своята свободна воля, без принуда или насилие, и че разбират последиците от своите действия, и желаят настъпването им.

С оглед пълнота на изложението следва да отбележа, че съществуват други нетипични начини за  прехвърляне на правото на собственост на недвижим имот, като доброволна делба или договор за продажба на наследство, които не се сключват под формата на нотариален акт. Но няма да се спираме подробно върху тях, защото те представляват по-малка част от гражданския оборот.

2. Изследване на собствеността.

Може би най-основният аспект, който следва да бъде изяснен при сключването на сделка с недвижим имот е собствеността. Това ще отговори на въпроса, има ли право съответното лице да се разпореди с имота? Разбира се, нотариусът ще провери основанието за правото на собственост, от какви факти и документи произтича то, и имали то някакво ограничение.

Собствеността върху даден недвижим имот може да възникне  по два начина. Тя може да се прехвърли от предишен собственик или да възникне оригинерно, т.е. първоначално. Оригинерно е придобиването при построяване на дадена сграда или обект, тоест от момента на нейното създаване. Оригинерно е и придобиването чрез придобивна давност. При тези случаи се изготвя констативен нотариален акт, който само потвърждава чрез писмени доказателства или информация от свидетели, възникването на собствеността, тъй като правното основание за собствеността стои извън самия нотариален акт.

Друг начин за възникването на право на собственост е прехвърлянето му от предишен собственик чрез сделка. Съответно за да се сключи такава прехвърлителна сделка, нотариусът, който ще я изповяда, ще направи споменатата проверка от къде произтича правото на собственост. Затова, ако тя произтича от предишна сделка, Нотариусът ще приложи към нотариалното дело непосредствено предходния акт за собственост, като доказателство. Моята препоръка е да се набавят незаверени копия от още по-стари нотариални актове свързани с имота, предмет на сделката. Така ще стане още по-ясна линията на собствеността на имота и ще допринесе допълнително за сигурността на всички страни по сделката. Може да набавите незаверени преписи на старите актове от Службата по вписванията в съответния съдебен район, ако актовете са от последните 30 години.

3. Строителни книжа

Следващ важен аспект при сделки с недвижими имоти е строителният. Трябва да се изяснят въпросите за строителството на сградата или самостоятелния обект. Завършен ли е строежът? Ако не е завършен, то до какъв етап е той? Има ли документи, които да доказват фактическите обстоятелства? Били ли са изследвани тези обстоятелства при предходна сделка?

От отговора на тези въпроси зависи какво точно ще се прехвърля – право на собственост върху вече построена сграда или обект от нея, или право на строеж. Според практиката правото на строеж се смята за реализирано, а сградата за възникнала, в случай че е построена до степента на „груб строеж“. В случай че строежът не е достигнал до тази степен, сделката следва да е разпореждане с право на строеж, иначе сделката ще е нищожна. Може да узнаем до каква степен е достигнал строежът, чрез Удостоверение за степен на завършеност, което се издава от дирекция строителен контрол при съответната общинска администрация.

Горепосоченото удостоверение не е нужно, ако има влязло в сила Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация относно въпросния строеж. Тези актове вършат една и съща роля, но за различни категории строежи. Те са крайните актове, след които вече сградата е завършена окончателно (затова е по-добре да търсите тях от колкото познатия в ежедневието „акт 16“). Това обстоятелство е добре да се изясни, за да може страните по сделката да преценят какъв риск носи тя.

Добре е да споменем и една интересна хипотеза. В случай че сградата е стара и не се намират всички документи относно строителството ѝ, а са необходими, за сградата може да се издаде Удостоверение за търпимост. То се издава от общинската администрация. А условията за това са: 1. Сградата да е изградена до 7 април 1987 г.; 2. Да няма строителни книжа; 3. Строежът да е бил допустим по действащите подробни градоустройствени планове и по правилата и нормативите, действали по време на извършването на строежа или съгласно настоящите правила. Такива строежи са търпими и не подлежат на премахване и забрана за ползване. Те могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка след представяне на удостоверението.

Ако строителният аспект е вече изследван в по-ранен акт за собственост, за целта на тази сделка не е необходимо ново преглеждане на въпроса.

4. Данъчна оценка на имота.

Законодателят в чл. 264 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс внася задължение при сключване на сделка с вещни права върху недвижим имот, тя да се допуска само след представяне на писмена декларация от прехвърлителя или учредителя, съответно ипотекарния длъжник, че той няма непогасени задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски. Наличието или липсата на непогасени данъчни задължения за имота се удостоверява и в „данъчната оценка“. Законодателят изрично е предвидил, че удостоверението за данъчна оценка по чл. 264, ал. 1 от ДОПК е документът, който трябва да потвърди фактите.  И съответно трябва да се сдобиете с него. Идеята на законодателя тук е да се постигне по-голяма събираемост на данъчните задължения. Освен самата данъчна оценка, е необходимо и изрично писмено деклариране на прехвърлителя или учредителя, че няма непогасени задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски. Декларацията се изготвя по стандарт, утвърден в подзаконов нормативен акт. Нея няма нужда да я набавяте, нотариусът разполага с бланка, която се попълва и разписва лично от лицето на самата сделка.

Но законодателя не спира до тук. Съгласно чл. 265 от ДОПК: „Нотариус или съдия по вписванията, който състави, съответно разпореди да се впише акт без представена декларация или при неспазване разпоредбата на чл. 264, ал. 4, отговаря солидарно за заплащане на задълженията, дължими от прехвърлителя или от учредителя“ . По същество това означава, че самият нотариус ще е отговорен за заплащането на задълженията за данъци на прехвърлителя или учредителя, ако е изповядал сделката без горепосочената декларация или данъчна оценка. Естествено поради тази причина нотариалните кантори много държат на тях, и следят за наличието на необходимите техни елементи.

Данъчната оценка може да се набави от съответната общинска администрация. В нея следва да е правилно описан имота, неговия адрес и квадратура, както и задълженото лице за плащане на данъците. Задължените лица по данъчна оценка трябва да са лицата, собственици на имота или лица с вещно право на ползване върху имота. Удостоверението има определен срок на валидност, в повечето случай 6 месеца, тъй като в повечето общини данъците за недвижим имот се дължат за такъв времеви период.

Освен всичко друго, според чл. 264, ал. 5 от ДОПК сделки, извършени в противоречие с чл. 264 от ДОПК, не могат да се противопоставят на държавата и общините. Това би могло да предостави възможност на държавата и общините да удовлетворят от имота своите вземания към прехвърлителя или учредителя (пр: продавача) по сделката, макар имотът вече да има нов собственик или нов титуляр на вещно право.

Именно поради изброените по-горе причини е задължително при сделка с недвижим имот да набавите Удостоверение за данъчна оценка, което да показва, че праводателят няма задължения. Добре е за сделката да се издаде дори и с Удостоверение по чл. 87, ал. 6 от ДОПК, което пък показва задълженията на прехвърлителя или учредителя в личното му качество, а не за имота. То се издава от съответния офис на Националната Агенция по Приходите. Това ще доведе до допълнителна сигурност за сделката и страните.

4. Семейно положение.

При разпореждане и сключване на сделка с недвижим имот, Семейният кодекс също въвежда няколко правила, които за целта на тази статия следва да вземем предвид. Става въпрос за правилото на чл. 24, ал. 3 от Семейния кодекс, което въвежда задължение относно недвижимото имущество, попадащо в Семейната Имуществена Общност. Тоест собственост и на двамата съпрузи, придобита повреме на брака, ако съпрузите са избрали режим на СИО за техните имуществени отношения. Разпореждането с такъв имот следва да бъде направено  общо от двамата съпрузи. Ако само един от съпрузите се разпореди с общ имот на двамата съпрузи, другият съпруг има право да оспори сделката в 6-месечен срок от узнаването за нея, но не по-късно от 3 години от сключването ѝ. Затова нотариусът ще следи дали имотът е обща собственост на двамата съпрузи, дали е придобит повреме на брака и спада ли в семейната имуществена общност? Трябва всички страни по сделката сигурни в това кой е собственикът или собствениците на имота и имат ли те съответно възможността да сключат сделката.

Но Семейният кодекс въвежда защита на съпрузите и когато недвижимия имот е собственост само на единия от тях. Тази защита е въведена в чл. 26 от Семейния кодекс. В такава хипотеза и при условие, че недвижимият имот е семейно жилище, а съпрузите нямат друго жилище обща или лична собственост на някой от тях, действията на разпореждане на съпруга собственик следва да бъдат извършени само след съгласие от другия съпруг. Ако няма такова съгласие, сделката може да се извърши и с разрешение от районен съдия. На практика втората хипотеза е доста рядка в забързания гражданския оборот, имайки предвид, че съдебната процедура е свързана с разход на време и усилия. От страна на купувача е много важно да се изясни този въпрос, за да бъде сигурен, че няма да има лице, което да се противопоставя на правата му върху имота. Съгласието може да бъде дадено, както предварително чрез нотариално заверена декларация, така и на самата сделка. Дори може да бъде инкорпорирано в нотариалния акт, като съпругът даващ съгласие го подпише пред нотариуса.

Семейното положение се изяснява чрез няколко документа, но най-важните от тях са акта за брак и удостоверението за семейно положение. Първият носи със себе си информация за това, кога е сключен брака и има ли съпружеска имуществена общност, докато вторият удостоверява семейното положение на дадено лице към момента на издаване на документа. В по-специфични случаи, когато е необходимо по-задълбочено изследване може да се изиска и копие от личния регистрационен картон на конкретно лице, за да се види историята на семейните му отношения.

5. Схема и Скица

Друг, задължителен за разпореждането с недвижим имот, документ е Схема или Скица на недвижимия имот. Какъв точно документ ви трябва зависи от типа на имота. Ако е Поземлен имот или цяла сграда, ще ви е нужна Скица, а ако е апартамент или етаж от сграда, ще трябва да се снабдите със Схема на самостоятелен обект в сграда. Тези документи са свързани с картографирането на територията в страната. В районите, където има влязла в сила кадастрална карта и регистри, може да набавите документа от местната Служба по геодезия, картография и кадастър. В местата, където няма да влязла в сила кадастрална карта, може да се издаде Скица само от общинската администрация. Докато Схемите и Скиците, издадени от СГКК са безсрочни и валидни до настъпване на промени по кадастралната карта, които засягат обекта, Скиците от общината са валидни само за 6 месеца. Тези документи се прилагат в оригинал към нотариалното дело при извършването на сделката.

6. Заключение

Статията не изчерпва абсолютно всички аспекти и документи, които се изследват при сделка с недвижим имот, защото спецификите от самия вид сделка и конкретната ситуация може да изискват допълнителни условия да са налице. Затова тази статия не представлява правен съвет и не се отнася за всеки конкретен казус. Тя може да послужи като обща информация за няколко основополагащи елемента от сделките и може да е добра основа, от която да тръгнете при сключването на такава. Но ви препоръчвам преди да сключите сделка, да се консултирате с юрист или адвокат, който да отговори на всички ваши въпроси.

Автор: Веселин Стоянов